不動産投資家として成長するための2つの軸

不動産全般

今回は私的な内容だが、僕が今後不動産投資家として成長していくための方向性について考えてみた。

専門性の強化

不動産は非常に幅広い。その中でどの領域を極めて行くのかを考える必要がある。
僕は現段階では2つの領域を強化したいと考えている。

強化する方向性を考えるにあたっての根拠は、
①既存リソースの活用
②自分の趣味嗜好にあっているか
③市場に求められる能力か

理想は3つ全てに合致していることだ

ボロ物件のバリューアップ能力(ただしDIYなし)

現段階(2020/7)でボロ戸建ては3戸保有 + 1戸売買契約中。
リフォームに関して多くの失敗をしたし、多くのことを学んできたと思う。

また、周囲にバリューアップ能力の高い有能な投資家もいる。

自分自身の経験と周囲の人脈を十分に活かし、ボロ物件バリューアップ能力は専門性を高めていきたい。
①の観点に合致している。

②は正直それほど合致していない。
僕はどちらかと言えば、家は住めればいいタイプの人間だからだ。
ただ、人並み程度のおしゃれの感覚と、勉強熱心さで補えればと思う。

また、DIYは好きではないので、極力DIYはしない方針で考えたい。
どうすれば現場に行く回数を最小に抑えて、バリューアップをやれるか、そういった方向性の専門性を協会したい。

③については、市場ニーズは高い能力だと思う。
ボロ戸建ての供給量は増えているし、ボロ戸建てオーナーも増えている。
前者のトレンドは確実に続くし、前者のトレンドが続く限り後者もなくなることはないだろう。

ボロ戸建て自体のバリューアップと、ボロ戸建て投資をやりたい人に対して価値提供するという二軸で、市場ニーズはあると考えている。

新築アパート・賃貸併用プランニング能力

現在、賃貸併用住宅をプランニング中だ。

自分自身、建物のプランニング能力をかなり磨いてきたし、賃貸併用住宅に適する土地についての知見も深めてきた。
また、その中で多くの優秀な投資家と知り合うこともできた。

①の既存リソースという意味では、この領域は合致している。

②についても自分自身は建物プランニングがかなり好きな領域だ。
将来的には設計士の資格も取っていいなと思っている。

③について
土地から新築は業者と戦うことになし、個人投資家もかなり増えている(らしい)領域なので、自分自身がバシバシ建物を作っていくという意味で戦うのは結構難しいと思っている。(それでもトライはするが。)

ただし、今後、賃貸併用住宅を建てたいという一般層のニーズは増えていくのではないかと思っている。
というのも、昨今の将来不安の状況下、サラリーマン属性を十分に活かしつつ、さほど手間を掛けずに副収入を得られるのが賃貸併用住宅だからだ。

個人的には特別な能力を持たないサラリーマンが、最も手堅く副収入を得る手段は賃貸併用住宅だと思っている。

そういった人に対して価値提供できれば、市場の価値は大いにあるのではないかと思っている。

その他のテーマ

直近強化する予定はないが、いつかやってみたいテーマたち
・物上げ
・再建築不可を再建築可能に
・新築RC
・借地権物件

営業力の強化

不動産は仕入れがほぼ全てと言っても過言ではない。
相場よりも明らかに安く買えば、失敗する可能性は限りなく0に近い。

残念ながら、現段階での僕の営業力は、世間一般レベルで見ても良くて並程度だろう。歴戦の不動産業者たちと比べるとミジンコレベルだ。

これを不動産業者たちと張り合えるレベルまで鍛えることが目標だ。
では、どういうポイントで営業力を強化していくか。

ベースとなる考え方

本当にいい物件は、1回目の取引ではなく、2回目以降の取引で手に入れられることが多い

先日参加したとあるセミナーで講師が言っていた言葉だ。

自分自身を振り返ってみると、一度購入した業者から二度目の紹介が来ていない。。つまり中長期の関係性構築に失敗している。

営業力の強化といった時に、中長期の関係性強化を重点的に行っていきたい。

影響力の武器

中長期の関係性強化。では具体的に何をするか。

僕の好きな本に「影響力の武器」という名著がある。人がなぜ動くのかということを5つのポイントに沿って説明した本だ。

その5つのポイントに沿って不動産業者との関係性構築能力を構築していきたい。

返報性

人はもらったものを返したいと考える。

不動産業者に対して、何をこちらから与えられるのか?
そういった観点を持って接していきたい。

例えば、相手を好きになるという気持ち自体も返報性として自分に返ってくる。

コミットメント

人は一度自発的に行動したことは、その後も同じ行動を続けやすくなる。

まずは相手から、いい物件を紹介するという発言を引き出し、その発言を強調し、
その後の紹介時には、レスを良くして物件紹介する流れを作ってもらう。

こちらからのレスが良ければ相手もこちらのことを覚えやすく、いざという時に紹介してもらいやすくなる。

権威

人は専門家っぽい人の発言には従ってしまう。
専門家っぽい雰囲気を身にまとうことも大事だ。

例えば、○○物件専門投資家などの名刺を用意すれば、相手にインパクトを残せるかもしれないし、その分野が強いんだと思ってもらえるかもしれない。

社会的証明

みんながすることはいいことだ

社会的証明は端的に言うと上記の一文で表せる。
不動産業者との付き合いの例に例えるとどうなるだろうか?

例えば、
多くの業者さんから優良物件を紹介されていることを匂わせる
業者さんに謝礼を渡す時に、多くの業者さんは受け取ってくれていると伝える

などがあるだろうか。

好意

気に入ってもらうことも重要だ。

ではどういう人を好きになるのだろうか?

・外見的魅力 = 清潔感のある格好
・接触回数 = 連絡する回数を増やす、顔を出す
・類似性 = 会話の中から共通点を見つけ出す
・食事を一緒にする

まとめ

不動産投資家として成長していくためには、多くの能力強化が必要になるが、少しずつ上手くやれるようになりたい。

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