以前から賃貸併用住宅を建設したいと考えていた。
ついに建設計画に向けて動き出したので、それについて記載したい。
3つの壁
賃貸併用住宅を建てるにあたっては、大きく3つの壁がある
- 土地を見つける
- 建物を建てる(=建築会社を見つける)
- 融資を受ける(=銀行を開拓する)
もちろん、相場くらいの土地を相場くらいの金額で、属性的に余裕な金額感で建設する場合は全く難しくない。
しかしもちろん狙うのは、
- 相場より安く土地を買い
- 相場よりも安いがクオリティの高い建設会社に建物を建ててもらい
- 自分の借りれるギリギリのラインで融資を引く
僕の場合は属性がすごくいいというわけではないが、東京23区狙いなため、銀行融資はギリギリの金額を引くことになる可能性が高い。
やるべきこと
上記を達成するためにはやるべきことが多くある。
土地
- 立地条件の決定
- 自分の建てたいプランが入るかどうかの見極めをスムーズに行える知識の習得
- 仲介業者から優良な物件を紹介してもらえるような関係作り
東京で土地を買う場合、土地のギリギリまで建物を建てる可能性が非常に高い。
そのため、狙う土地はプランが入るか微妙なラインというものが多くなる。
自分である程度のプランを判断できなければ、いい土地を逃してしまう。
建物
- 建築会社の開拓
- 自宅部分の間取りの検討
- 賃貸部分の間取りの検討(=高い家賃を取れる間取りを考える)
- デザインの検討
建築会社はピンきりだ。同じ木造住宅でも会社によって建設費に2倍以上の開きがでる。
クオリティを落とさずに安く仕上げてくれる会社を探すことが必須だ。
融資
- 銀行開拓
普通の住宅であれば、概ね年収の7~8倍までの住宅ローンを組むことができる。
しかし、今回は賃貸併用住宅という事業性の入った住宅のため審査方法が多少異なる。
また、自分の場合は、その後の投資用の融資にも積極的な銀行と付き合っていきたいとも考えている。
まとめ
優良な賃貸併用住宅を建てるためには、クリアすべき壁がいくつもある。
しかし、これをクリアして素晴らしいものを建てる！！！
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