賃貸併用住宅の事業計画の概略②

体験談

前回の大枠のプランを実行するための土地建物の概要を考えてみる。

建物

東京の土地は高いため、狭い土地になるべく高い建物を建てた方が利回りは高くなる。
一方で、4階建て以上になると、普通の木造は無理でコストが跳ね上がるため、3階建ての木造にする。

3階建ての木造で賃料を最大化するには、自宅部分をなるべく狭くした方がよい。
しかし、住宅ローンを受けるためには自宅の広さを50%以上にする必要があるため、
1F:賃貸
2F:賃貸と自宅半分ずつ
3F:自宅

このような間取りが最適だと考えられる。

あまり大きな土地が買えないことを考えると、
1F:1K賃貸✕2
2F:1K賃貸✕1, 自宅
3F:自宅

このような間取りが現実的だと考えられる。

総面積は140㎡程度になる見込みだ。
建設会社によるが、かなり安く建てる場合で3000万円程度は建設費がかかるだろう。

土地

総事業費が8000万円ほどだったため、そこから建築費3000万円を引いて、Maxの費用は5000万円ほどだ。

3階建ての賃貸併用住宅を建てる必要があるため、土地面積は最低でも60㎡は欲しい。

3階建てを建てるにあたって考慮すべきは、以下のような観点だ
・建ぺい率、容積率
・斜線制限
・避難経路
・長屋

簡単に言うと、3階建てを建てるにはいろいろな制限があるので、制限を受けにくい土地を探す必要があるのだ。

建ぺい率・容積率

これは簡単だ。
建ぺい率:土地面積に対してどのくらいの敷地で建物を建てていいか
容積率:土地面積に対して建物の総ボリュームはどれくらいか

例えば、100㎡の土地が建ぺい率・容積率、50%,100%だった場合、
50㎡以内にしか建物を建ててはだめで、総ボリュームは100㎡以下にする必要がある。

斜線制限

斜線制限は、大きく3つの制限がある。
①北側斜線制限
②道路斜線制限
③隣地斜線制限

①北側斜線制限
これは北にある建物の採光を遮らないようにするための制限だ。
エリアによって制限は異なるが、北側が道路でない限り、3階建ては北側斜線制限の影響を受ける可能性が高い。

②道路斜線制限
道路に面している側に対して高さの制限がかかる。
道路幅が狭い場合は道路斜線制限の影響も3階建ては受ける可能性が高い。
天空率という特殊ツールを使って道路斜線制限は緩和することが可能。計算は普通の人にはできないらしい。

③隣地斜線制限
3階建ては関係ない

避難経路

土地の外に避難できるようにするために、玄関から土地の外まで幅をもたせる必要がある(1.5mほど。建物ボリュームによって変わる)

土地の間口が広い場合は、玄関を道路側に持ってくることで避難経路を取らなくて済む

長屋

一般的なアパートは共同住宅と呼ばれ、共通の階段・廊下などが存在する。
一方で、長屋は共通部分が存在せず、各部屋の玄関に直接アクセスできるようになっている。

長屋は土地の間口が2mしかない場合でも建設可能。

ただし、近年東京の長屋の制限は厳しくなっているらしい。。。(自治体によって異なる)

まとめ

土地・建物のざっくりした計画はこのようになる。
あとは、ひたすら土地を探しプランを入れることが重要になってくる。

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