賃貸併用住宅の事業計画の概略①

体験談

前提条件

重要なのは、将来の売却を見据えて建物を建てることだ。

正直いつまでその家に住むか現段階では確実なことが言えない。そのため、売却可能な家を作ることが重要なのだ。

賃貸併用住宅は一般的に売却が難しいと言われている。

理由は、自宅部分が50%以上でないと駄目なため、1Kアパートに比べて利回りが落ちる。そのため、利回り目線で購入判断をする投資家層からは魅力的な物件に見えない。

一方で実需層にとって賃貸併用住宅はまだまだ一般的なものとは言い難く、中古の賃貸併用住宅を探す人はあまり多くない。

後者の理由を潰すのは難しい。
そのため、極力利回りが高くなる物件を作ることで、投資家層に売却可能なものを作りたい

とは言え、売却の際には実需層をメインターゲットにするが。。(売却額が高くなるため)

総事業プラン

というわけで今回の計画では

  1. 自分が住むので利便性が高い立地
  2. 将来に渡って資産価値が維持できる立地
  3. 高い利回りが達成できる立地・間取り

の3つを条件にする

1,2を達成するために、東京23区のメトロ沿線(本当は山手線がいいが金額的に難しそう。。)で計画を進める。

また、3を達成するために目標利回りは7.5%、必達利回りは7%と設定する。
(8%が理想だが、今の市況で賃貸併用の利回り8%の達成は難易度が高すぎて、いつまでたっても買えないとなりそう。。)

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