漏れがあると困る。見落としがちなリフォーム箇所たち

築古戸建て

ボロ戸建てを買う際には、ある程度のリフォーム費用は当然かかる。
理想的にはリフォーム費用は事前に完璧に見積もっておいてそれを踏まえた指値を入れることだ。

ただ、どうしても想定しきれないリフォーム箇所も後から見つかったりする。
今回は僕の事前に想定しきれなかったリフォーム箇所を取り上げ、こんな点も注意しなければいけないということの参考にしてもらえたらと思う。

はじめに

想定読者

  • (リフォームが必要な)不動産投資をやろうと思っている人

得られるもの

  • 見積もり精度の向上

想定できていた箇所・できていなかった箇所

事前に想定できていた箇所

大工工事

  • 脱衣所を作る
  • シロアリ対策
  • 床が抜けそうな部分の補修

設備工事

  • ウォシュレット・キッチン交換
  • トイレのつまりの修理
  • エアコン設置
  • 給湯器設置
  • ドアホン設置
  • 洗面台の設置

電気工事

  • ダウンライト設置
  • 照明スイッチの取り付け
  • (使えない)コンセントを塞ぐ

内装工事

  • クロス・CFの張替え
  • 外壁塗装
  • 室内各所の塗装

事前に想定できていなかった箇所

  • 雨漏り
    ⇒押入れの上にはシミがあった
    ⇒また、天井裏を見れば明かりが漏れていることに気づけた
  • 火災報知器
    ⇒必須であることを知らなかった
  • 瓦がずれて落ちかけていた
    ⇒近所の人が教えてくれたので、はじめに喋りかければ良かったかも
  • コンクリががたがたして危ない
    ⇒当初は気にしていなかったが、大工さんに言われて直すことになった
  • 床張替えのCFからフローリングへの変更
    ⇒絨毯が敷いてあった床は絨毯を剥がしてCFを貼る予定だったが、でこぼこがひどくCFがはれず。。
    ⇒フローリングの方が安いと大工さんに言われ変更(したが結局フローリング高かった。。)
  • 傾き補正
    ⇒傾いていることには気付いていたが、高さ調整に大工さんが失敗して再度治す羽目に。。
  • 排水管からの漏水
    ⇒正直これは事前に発見は難しかったと思う。
  • 浄化槽の初回清掃・点検費用
    ⇒事前対応が必要なことを知らなかった

今回はなかったが想定漏れがありそうなこと

  • 給水管の設置
    ⇒台所が湯沸かし器だったり、風呂がバランス釜だったりした時に、給湯器からお湯を引っ張るためには給水管の新設が必要
  • テレビアンテナの設置
  • 施工によって生じたゴミの処分

まとめ

というわけで、今から振り返ればはじめに想定できたものがほとんどだったなと。
このあたりはもっと先人から学べばよかったと思うのと同時に、完璧には見積もれないのである程度バッファをもたせて指値を入れることが大事。

皆様は僕の失敗を活かして下さい。

コメント

  1. ムチャピン より:

    Twitterより来ました。
    来週初の築古戸建て大家になる者です。

    火災報知器は必須なのですね。知りませんでした(-_-;)

    毎回勉強になるブログありがとうございます。今後も、参考にさせて下さい!

    • わらしべ大家 わらしべ大家 より:

      ご覧いただきありがとうございました!火災報知器は自治体によって異なりますが、基本は必須だと思います。
      〇〇市、火災報知器とかでググると出てくると思うので、ぜひ調べてみてください!

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