2棟目戸建ての収支を超具体的に公開

不動産収支

先日貸付が決まった2棟目戸建て物件の具体的な収支を公開してみる。

物件スペック

  • 立地:南桜井駅徒歩18分
  • 土地面積:80㎡
  • 建物面積:67㎡(3LDK)
  • 駐車場:2台(縦列駐車)
  • 備考:簡易水洗

■コメント
この物件は下水管が通っておらず浄化槽もない物件。
そのため簡易水洗 (汲み取り) トイレにならざる得ず、ここが入居付のネックになると想定していた。

イニシャル

支出

  • 物件本体価格:70万円
  • 印紙税:0.1万円
  • 登記費用:8万円
  • 不動産取得税:5万円
  • 固定資産税:2万円
  • 仲介手数料:4万円
  • 火災保険料:2万円
  • リフォーム費用:180万円
  • 合計:約270万円

■コメント
物件取得費用と手数料をかなり抑えられたのは大成功
リフォーム費用がかかりすぎたのは完全に失敗。正直100万円くらいで済ませられたはず。。

ランニング

収入

家賃収入:6.6万円/月→79.2万円/年

■コメント
家賃は想定外に高かった。不動産会社への事前ヒアリングでは4.5~5.5万くらいという話だったが、うまくハマる入居者が見つかった。
ハマった理由は程よい田舎感がありつつ、それほど不便でない立地(国道4号沿い)が大きい。
ペット4匹飼いたいという入居者が、ペット住環境がいい物件を探して引っ越してきてくれた。

汲取式の簡易水洗トイレはネックになるかと思ったが、さほど問題にはならなかった模様。
(周辺相場と比べてもかなり高値で貸付できた。)

支出

  • 固定資産税:2万円/年
  • 火災保険料:2万円/年
  • 修繕費:5万円/年
  • 合計:9万円/年

■コメント
利回り計算する時に修繕費は加味しないケースが多いが今回は含めておく。
丁寧にリフォームしたので、5万円も修繕費はかかってこないと信じたい。

収支想定:+70.2万円/年

利回り

  • 表面利回り:113%
  • リフォーム費込の表面利回り:32%
  • 支出を全て加味した実質利回り:26%

■コメント
約4年でイニシャルの支出を全て回収できる想定

売却想定

売却金額:609万円(利回り13%で売却したと仮定)
売却時手数料:約30万円

■コメント
数年後に投資家に向けて売却する予定。
(もしかすると現金が欲しいので早めの売却もありえるかも)

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