賃貸物件の大家直接契約のメリットと具体的な方法

不動産全般

今週末、1件僕が直接内見に案内する約束が入っており、もしそこで決まるようであれば仲介業者を通さずに大家直接契約で契約を結ぼうと考えている。
その方法とメリット・デメリットについて書いてみたい。

大家直接契約のメリット

仲介手数料免除

まず大家直接契約のメリットとして挙げられるのは、仲介手数料がかからないことだ。
一般的に、仲介業者は大家・入居者双方から賃料1ヶ月分をもらっている。

つまり、大家・入居者共に1ヶ月分の賃料を浮かせることができるのだ。

火災保険・保証会社の選択の自由

火災保険・保証会社共に仲介業者は提携しているものがある(バックマージンあり)
当然それらを入居者に勧めるが、それらがベストとは限らない。

大家直接契約であればよりよいサービスを選択できる。
また、大家が代理店契約していれば大家自身が手数料をもらうことも可能。

僕の場合は、火災保険は一般的なサービスを備えつつ割安なものを選択してあげるつもりだ。
こうすることで入居者の初期費用を抑えてあげられる。

柔軟な契約が可能

大家直接契約であれば、入居者の事情や大家の事情によって柔軟な契約が可能となる。

例えば、今回僕は更新期間を10年に設定するつもりだ。これは、入居者からすると更新手数料を払わなくていいというメリットがあり、僕側にも更新手続きを省けるというメリットがある。

また、初期費用に困っている入居者であれば初期費用を家賃上乗せに変更するなど柔軟な対応が可能だ。

大家直接契約には何が必要か

大家直接契約をするためには、以下の準備が必要だ。
①入居者の確保
②賃貸借契約書
③保証会社の準備
④火災保険の準備
⑤初期費用の計算

入居者の確保

当たり前だが入居者を確保しなければならない。
大家直接契約をする人で多いのは、ジモティ・ウチコミからの募集ではないだろうか。

ただしこれらのサイトはユーザーの質が悪いと大家界隈では評判なので注意が必要。

賃貸借契約書

契約書は必須だ。僕は「全国賃貸不動産管理業協会」が掲載してる雛形を少しアレンジした。

保証会社

保証会社は一般的には大家直接申し込みはできない。利用方法は2つある。
①大家直接申し込み可の保証会社を利用する。→Casa、フォーシーズ
②代理店契約を結ぶ

今回僕は①を選択したが、②は手数料をもらえるので今後はチャレンジしたい。
なお、必要書類の手配は多少時間がかかるので、早めに手配しておくこと。

火災保険

火災保険は一般的なサービスが提供されていれば安い方がいい(と入居者は思うはずな)ので、日新火災を提示している。

初期費用

初期費用の計算はさほど難しくない。敷金礼金、初回賃料、火災保険料、保証会社費用などを合計するだけだ。

デメリットはないのか?

デメリットは人の見極めが難しいということだろうか。
僕は入居者選定を行ったことがないので、どのような人があとで揉め事を起こしやすいかということが把握できていない。
ただし、不動産業者がきちんと選定できるとも限らないので、大きなデメリットは感じない。

また、契約書に不備がある可能性もある。この点はなるべく雛形を使うことでミスを回避することが重要だ。

まとめ

仲介手数料などというものは、なるべく払いたくないと皆さん思うはずなので、払わないように頑張りましょう!!!

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