築古ボロ戸建投資って儲かるの?に答える超具体的な収支

築古戸建て

僕が持っている物件は古いものばかりである。一番古いもので築47年、新しいものでも40年。
なぜこんな古いものばかりに手を出しているのか?
それはこの投資法に一定の勝ち筋を見出したからだ。

不動産投資って興味あるけど実際にやるのは怖い、不動産投資やってるけど全然儲からないじゃないか。そんな方々も多いと思う。
今回は僕の所有する物件1つについて実際の収支を赤裸々に語ることで、築古戸建投資の魅力を知ってもらおうと思う。

はじめに

想定読者層

  • 不動産投資はやっているけど築古戸建投資はやったことがない人
  • 不動産投資に興味はあるけどやったことはない人

この文章を読んで得られること

  • 築古戸建投資の具体的な収支を知ることができる
  • 不動産投資の具体的な収支知ることができる

物件スペック

  • 所在地:埼玉県春日部市(武里駅徒歩15分)
  • 築47年
  • 土地面積:57㎡
  • 建物面積:66㎡
  • 土地と建物の評価額:400万円
  • 売出し価格:380万円
  • 価格交渉後の取得価格:140万円

本物件は大幅な価格交渉の結果、380万円⇒140万円まで値下げして購入することに成功した。
築古ボロ戸建ての魅力の一つはこうした大幅な価格交渉が可能な点だと思っている。(具体的な交渉の仕方は別の機会に)

物件に対する支出

イニシャル費用

物件を購入する際には物件の価格以外にも多くの費用が発生する。
具体的な項目と費用は以下のようになる。

  • 物件本体価格:140万円
  • 印紙税:0.2万円
  • 登記費用:14万円
  • 不動産取得税:5万円
  • 固定資産税:1万円
  • 仲介手数料:12万円
  • 火災保険料:2万円
  • リフォーム費用:145万円
  • 合計:319万円

リフォーム費用は大手に依頼した際の1/3程度には抑えられているが、もっとうまくやれば80万円程度で収まったはずで、ここは今回の反省材料…(リフォームについてはまた別の機会に)

ランニング費用(年間)

物件を運営するにあたっての費用も発生する。
今回は入居者からのクレーム対応を管理会社に委託しない方式をとっているため、その分に費用(約4万円)はかからない。

  • 固定資産税:2万円
  • 火災保険料:2万円
  • 修繕費用:5万円(想定)
  • 駐車場代:6万円
  • 合計:15万円

物件から得られる収入

入居付が終わっていないので、収入は不動産会社へのヒアリング結果からの想定値になるが、7万円/月ほどになると思っている。

結局儲かるの?

今回の物件の収支は
・初期コスト:320万円
・収入 – ランニングコスト:69万円/年
となり、約5年で元金が回収可能である。(投資利回り:21%)

また、不動産投資は一般的に売却して初めて利益が確定すると言われている。
どういうことかというと、この物件を今の相場で売却すると、約600万円で売却が可能である。(そこから約100万円が税金で引かれる)

5年で元金を回収し、そのタイミングで売却すれば500万円が丸々手元に入ってくる計算だ。
つまりこの投資方法は、5年で500万円のリターンを得る投資という見方ができる。

これをどのように捉えるかは人によって異なるが、自分は魅力的な投資だと考えてトライしている。

コメント

タイトルとURLをコピーしました