土地から一棟アパートを建てたい

土地から1棟

不動産投資をやっている方ならご存知かと思うが、土地から一棟アパートは非常に難易度が高い一方で利益も大きい。

現在ボロ戸建てしか持っていない僕だが、ここにチャレンジしていきたいと思っています。土地から一棟アパートを建てる上で超えなければならないハードルについて自分なりに調べた結果をまとめてみる。

①土地の競争が激しい

ボロ戸建ては非常に競争が緩やかだ。僕が今まで買ってきた物件も掲載から数ヶ月経っている物が多い。なぜなら(土地がいいものでない限り)業者が参入してこないからだ。

一方で土地の仕入れ競争は非常にハードルが高い。以前賃貸併用住宅を建てようとしたことがあるが、いい土地は見に行って即日買付を入れるのが当たり前の世界だ(それでも買えなかった)。

土地の仕入れは現金買いをする業者との競争になる。仲介業者は基本的にはトラブルになりにくそうな業者に物件を売りたがる。彼らとの勝負に勝つ必要があるのだ。

②設計士との綿密なやり取りが必要

土地の購入可否は望んだ建物が建つかどうかによって決まる。しかし①から購入可否の判断は即座に行わなければならない。

つまり、建築プランのチェックをすぐにやってくれる設計士とタッグを組まないと土地の購入は出来ないのだ。

③銀行融資のハードルが高い

銀行は土地から1棟アパートに融資するのを嫌がる。なぜなら計画が途中で頓挫する可能性を恐れるからだ。

どういうことかというと、土地から1棟アパートを建てる場合には思わぬリスク(実はプランが入らない、工務店が潰れたetc…)があり、資産を持たない投資家にとってそのような自体は即死を意味する。

融資額も大きいため、銀行はこのようなプランへの投資をしたがらないのだ。

④いい工務店を見つける必要がある

いい工務店とはなにか?

  1. 倒産しない
  2. 安い
  3. 質がいい(長持ちする、デザインがいいなど)
  4. 施行が遅れない

最低限この4つをクリアする工務店を選ぶ必要がある。しかし値段は見積もりを取ればいいが1,3はなかなか判断が難しい。

帝国データバンクの情報をチェックする、知り合いに紹介してもらうなどの手段が必要だ。

⑤土地の決済から客付けまでに時間がかかる

時間がかかるとどうなるのか?それは、手持ちの現金がガンガン削られる

土地の決済の段階で銀行融資を受けることになる。つまり建物が建っていない状態であっても銀行への返済義務が生じる。つなぎ融資という建物が出来た際の銀行借入れで一括返済をする融資もあるがこちらは金利が高い。

高金利現金かを選択しないといけない。

⑥建物が建たない、建築コストの増大、納期の遅れリスク

例えば、隣人からの反対、埋蔵物の発見、工務店とのやり取りが不十分など様々なトラブルの種がある。
また今回のコロナショックで資材の輸入ができず納期が延びているという話も聞く。

土地から1棟アパートは(コロナショックは例外として)、それ以外のトラブルの要因を丁寧に潰していく必要がある

まとめ

⑤はある程度仕方ないところがあるが、現段階での僕は他の要素もクリアできていない。特に⑥は気づいていないトラブルの元もありそうだ。このあたりはじっくりと調査しながら進めていかなければならないだろう。

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