不動産は安く買ったもの勝ち。ではどうやって安く買うか?

不動産全般

不動産はある種単純なビジネスで、安く仕入れられるかで勝負が8割ほど決まる。
極論、相場よりも安く買ってしまえば、その後入居付できなかったとしてもすぐに相場の値段で売ってしまえばいい。

僕は2つの不動産を所有しているが、それぞれ60%、75%引きで購入している。

今回は大幅な値引きができた経験を元に、僕なりの指値の考え方についてお伝えしたいと思う。

はじめに

想定対象読者

  • 不動産に興味がある人
  • 不動産をやっている人

得られるもの

  • 大幅な指値を通すための方法

安くなりやすい物件・なりにくい物件

不動産には安くなりやすい物件とやすくなりにくい物件がある。

もちろん、売り出し価格が相場に比べて明らかに高い場合は安くなりやすいが、
相場に比べて標準的な金額と言える物件であっても差がある。

それを生むのは、売り(供給)側の事情と買い(需要)側の事情である。

売り(供給)側の事情

供給側が不動産を売るのはなぜだろうか?

売り主が投資家ではない場合は
・相続で引き継いだ
・両親(祖父母)がなくなって誰も住まなくなった
・借金が返せなくなり家を手放さざる得なくなった
・仕事の都合で引っ越すことになった
etc…

売り主が投資家の場合は
・現金が必要になった
・物件のキャッシュフローがマイナスになった
・客付けができなかった
・市況的に売り時だと判断した
・物件を管理しきれなくなった
etc…

売り主には様々な事情がある。
この中で安値で買いやすいのは、売り主が売り急いでいる時だ。

例えば、急に現金が必要になったというケースは、こちらがすぐに物件を買う用意ができていれば向こうは多少安くても売ってくれる。

そういう意味で、現金を用意しておく、ローンの審査を事前に受けておくなど買主側は買うための準備を怠るべきではない。


また、売り主が相場を知っているかどうかも大きい。
相場を知らない売り主は、安い値段を提示してもまあそんなものかと言って物件を売ってくれるケースがある。
(不動産の仲介業者が遠方の業者だったりすると、仲介業者すら相場を知らないケースもある。)

つまり、売主側の知識量とどのくらい物件を手放す必要性が高いか
この2点が売主側の事情なのだ

買い(需要)側の事情

買い側(というよりも広く需要側)にももちろん事情がある。
多くの買いが入るような物件はもちろん安くならない。

例えば、新築物件、都心物件などは買いたい人が沢山いる。
外国人なんかも都心物件は買いに走る。
(土地勘のない外国人はメジャーなところを買う傾向が強いらしい)

そんなわけで、競争が激しくない物件がやすくなりやすい

じゃあ具体的に何を買えばいいんだ?

私が買い進めている築古戸建ては安くなりやすい特徴を兼ね備えている。
・売り主が投資家ではなく
・ボロなので需要も多くない
・空き家になっていて売り主も持て余している

そんな事情があって大変安くなりやすい。

他にも(相当な知識がないと扱いづらい)再建築不可物件、法的瑕疵のある物件、ど田舎で入居付が難しい物件なども安く買いやすい。

しかし、上記であげたような物件は、どれも買う側に知識がないと扱いに困るケースも多い。

というわけで結論は、
他の人が持っていない知識を活用して、他の人が買えず、売り主も手放したいような物件を狙うということだ。

築古物件に関する知識であればお伝えできるので、お仕事下さい!!!
(これが本当に今日言いたかったこと)

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