リフォームの費用対効果。何をリフォームしないべきか

リフォーム

築古物件の投資をする上でリフォームの費用対効果を見定めるのは非常に重要だが、
どこまでリフォームをすべきか迷ってしまうことも多いのではないかと思う。

リフォームをやり始めると、あれも直しこれも直しとなって結局リフォーム費用をかけすぎてしまう、そんな投資家にあるまじき愚行に走ってしまう人もいる。

僕のことである。

人は失敗から多く学ぶ。

経験からしか学べない僕のような愚者の失敗から、賢者の皆様は同じ失敗を繰り返さないように願いつつ、今回は僕が実際にリフォームをした経験を元に、何をどこまでリフォームすべきかについて考えてみたいと思う。

はじめに

想定読者

  • リフォーム内容に困っている人
  • リフォーム費用がかかりすぎている人

得られるもの

  • リフォームについての考え方

リフォーム箇所の考え方

リフォームの目的から考える

リフォームの目的は大きく3種類あると考えている

①生活に支障がないようにする
例えば、雨漏りがある家に住めと言われたらどうだろう?
ほぼ間違いなく嫌だろう。

哲学的な言い方になってしまうが、人がいつか死ぬのが当たり前のように、入居者からクレームが当たり前のようにくる。

ここが戦後の日本であれば、屋根があるだけでありがたいと思え!!
と言い返せるが残念ながら、太平の世の現代日本。そのような反論は許されない。

昔は良かった…

というわけで、入居者の最低限の生活を確保すべく、
・床が抜けないようにする
・雨漏りを直す
というのがこの①に該当する。


②他の物件と同レベルのリフォームをする
例えば、周りの物件がキッチン新品の物件ばかりなのに、自分の物件だけはキッチンが古い。
そんな家に誰が住みたいと考えるだろうか(いや考えない)

周りの競合調査を行い、最低限行うべきリフォームを把握する。
これが②のリフォームだ。

③他の物件にはないポイントを作る
これができると賃料は大きく上がる。正直①②は賃料の上昇にそこまで大きく寄与しない。

③にはどのようなリフォームがあるだろうか?
例えば、ペット可物件を考えてみる。
競合にはペット可物件が沢山あったとする。しかし、あなたの物件は猫が遊べるような棚(?)みたいなものが壁にくっついている。

猫好きにはたまらない。もうその物件にしか住みたくない。
愛しのネコーのためであれば、多少の賃料には目をつぶる。そう言わせるのが③なのだ。

出口戦略とセットで考える

リフォームをどのように行うかは出口戦略とセットで行うといいと思っている。
例えば、短期で売却を見据えている場合、(瑕疵担保免責が前提だが)、①の修繕は最低限でいい。
もちろん、入居者からのクレームが来るレベルはよくないが、短期売却を見据えるなら多少クレームがでることも妥協するという考え方もいい

①の修繕などは、中長期からのクレームを抑えるのには役立つが、短期的な目線で見た時には家賃のアップにつながらない。
つまり、コストをかけても賃料アップに繋がらない。投資家にあるまじき投資なのだ。

短期売却を見据えるのであれば、①は多少妥協してでも③を優先的に行うべきなのだ。

部屋の優先度から考える

Q. 多くの家で一番よく使われるところはどこなのか?
A. それはリビングである。
つまり、リビングは他の部屋に比べて優先度が髙い

Q. 入居を決める際の決定権を持っている人間は誰か?
A. 多くの場合、母親である
つまり、母親がよくいる場所(台所)は他に比べて優先度が髙い

Q. 第一印象をよくするにはどうしたらいいか?
A. 家の中で一番初めに通る玄関に工夫を施す
例えば、玄関の照明を人感センサーにする、おしゃれな姿見を用意するetc…

家賃相場から考える

低家賃相場のところでいくらリフォームを頑張ってもはっきり言って意味がない
というのもリフォームを頑張っても賃料が上がらないからだ。

例えば、同じ内容のリフォーム(壁紙全交換)をしたとして、家賃相場15万円のエリアでは2万円くらい家賃は上がるかも知れない。
一方で家賃相場4万円のエリアでは3千円くらいしか家賃が上がらない。

壁紙全交換の費用は同じなのに、家賃上昇は雲泥の差がある。
なぜ低家賃エリアでリフォームを頑張るのだろうか…

まとめ

リフォームを行う上でのいくつかの観点を提示した。
僕自身今回のリフォームで失敗だったなと思っているのは、①に予算を大きく使いすぎ、②でも大きな予算を使ってしまい、③にあまり予算を掛けられなかった点だ。
つまり、尖っていない物件を仕上げてしまった。

次回は①②を妥協して③を頑張りたい。と思いつつ日和って①②をやってしまうのも凡人の性なのだろう…
このあたりは思い切って妥協するというスタイルをとるべきかもしれない。

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