不動産におけるコスト削減を具体的に解説してみた

築古戸建て

不動産をやっていて強く感じるのは、手間をかけてきちんと調べればその分コストを抑制できるということだ。
逆に手間をかけずにやろうとするとどうしてもコストが上昇してしまう。

もちろんこれは日常生活においても同様のことが言えるが、不動産はトータルコストが大きいため、費用対効果が大きいと言える。
以下の結論を先取りするようだが、500万円で売り出している築古戸建てであっても合計500万円以上のコスト削減余地がある。

今回は実体験を交えつつ、どのような手間をかけるとどんなコストを抑えられるかを説明したいと思う。

はじめに

想定読者

  • 不動産に興味があるけど、初期投資が高いから敬遠している
  • 不動産におけるコスト削減に興味がある
  • マイホームの購入予定がある人

得られるもの

  • コスト削減の方法

コスト削減のポイント

今回はコスト削減インパクトが具体的に分かりやすいように、500万円で売りに出されている築古戸建てを例にしてみる。

物件購入前

コスト削減のポイントは大きく以下のようなものがある

  • 不動産の価格交渉
  • 司法書士手数料
  • 銀行の金利

不動産の価格交渉
全体コストに一番大きな影響を与えるのが不動産の価格交渉だ。
ざっくり500万円の築古戸建て物件は250万円くらいまで価格交渉が効くケースが多い。
(もちろん価格交渉が効かない物件も多いが、効く物件が見つかるまで探すことが大切)

コスト削減インパクトは250万円と最も大きいコスト削減になる。
そのため、ここのコスト削減の手間は絶対に惜しむべきではない。

逆に言うと、ここで頑張れない人は不動産で利益を上げられない人と言い換えてもいい。
(別の収入が非常に多く節税目的であればいいと思うが)

■司法書士手数料のコスト削減
司法書士手数料は、不動産の登記に一律で必要な「登記費用」と手数料である「司法書士報酬」に大きく2分される。
前者は削減不可であるが後者は削減可能だ。

私の物件の司法書士報酬は1棟目が13万円、2棟目が2.5万円と10万円以上の乖離がある。
(1棟目は不動産業者指定で選べなかった。営業担当曰く自分たちへのバックマージンが発生しているため高いとのこと)

前述の通りコスト削減インパクトは10万円

■銀行金利
金利もインパクトは大きい。
例えば、(リフォーム費用含め)借入500万円が金利1%の場合と1.5%の場合、一年目の差は2.5万円だ。
返済期間20年の物件の場合、合計38万円の金利差が生じる。

ただし、属性が大したことない僕のような人間は借りれるだけありがたいので、あまり文句を言える立場ではない。
だが、なるべく色々な銀行に打診してみることは大事だろう。

前述の通りコスト削減インパクトは38万円

リフォーム時

コスト削減のポイントは大きく以下のようなものがある

  • リフォーム業者の中間マージン排除によるコスト削減
  • リフォーム内容の工夫によりコスト削減
  • リフォーム業者さんと仲良くなることによるコスト削減
  • ガス導入時の設備貸与でコスト削減

■リフォーム業者の中間マージン排除によるコスト削減
以前の記事でも書いたがほとんどのリフォーム業者は職人を雇うもしくは外部発注することでリフォームを行っている。
そのため、余計な管理費や中間マージンが発生する。

例えば、大手が300万円と言ったリフォームであっても職人さんへの直発注であれば150万円程度で収まったりする。

コスト削減インパクトは150万円 ほどだ

■リフォーム内容の工夫によるコスト削減
例えば、台所はきれいな方がいいが、新品にすると5~10万円の費用がかかる。
しかし、台所をピカピカにするクリーナーの存在を知っていれば1000円程度でピカピカにすることができるし、棚はリメイクシートを貼るなどの工夫できれいにできる。

これこそ物件によるので一概にいくらとは言えないが、 コスト削減インパクトは50万円 ほどはあると考えている。

例えば僕の場合の一つの事例を取り上げると、雨漏りがひどかったが瓦の下の防水シートを全て張り替えるという方法(50万円ほど)ではなく、雨漏り部分だけの部分補修で済ませてなんとか25万円ほどで済ませることができた。

■リフォーム業者さんと仲良くなることによるコスト削減
リフォーム業者さんと仲良くなると、「あれ、ここ直ってないじゃん、ついでに直しとくよ」という感じでサービスで色々と対応してくれる。
これがチリツモでばかにならない。築古系だとリフォーム箇所が非常に多いからだ。

コスト削減インパクトは10万円 ほど?

■ガス導入時の設備貸与でコスト削減
一部のガス業者は自社のガスを導入して貰う代わりに設備貸与や工事をしてくれる。
例えば、以下のようなものがある。

  • (都市ガスの場合)都市ガスを引くための工事
  • 配管工事
  • 給湯器
  • エアコン
  • テレビ付きドアホン
  • 混合水栓
  • 風呂釜
  • 紹介料

貸与設備や工事は業者によって全く違うので、頑張って探さなければならない。
また、あまり貸与を受けすぎると入居者のガス料金上昇につながるので、バランスを見る必要がある

コスト削減インパクトは15万円 ほどだ

まとめ

売り出し価格が500万円の築古戸建てであっても、なんの工夫もない場合に比べて、500万円以上のコスト削減余地がある。
ましてはもっと高い物件はどれほどか…ということで、コスト削減は絶対にしましょう!!!

他にもコスト削減余地あるよーという方がいらっしゃったら教えて下さい。

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