激安築古戸建て投資とエリアの相場とリフォーム費用

築古戸建て

築古戸建て投資を行う際(不動産全般にも言えることだが)、エリアの相場は非常に重要だ。
エリア相場以上の家賃を取るのは非常に難しく、購入金額・リフォーム費用はエリア相場と関連して考えるべきだ。

今回は利回り20%を目指すための購入金額とリフォーム費用をエリア相場別に考えてみたい。

はじめに

想定読者

  • 戸建て不動産投資をやろうと思っている人・やっている人

得られるもの

  • エリア別の購入価格・リフォーム費用を見極める力

エリア別購入価格の目安

激安戸建てのメインエリアは賃料4万円エリア~6万円エリアくらいが多い。
そのため、今回はそのエリアについて書いてみたい。

リフォーム費・固定費の目安

賃料に関わらず、戸建てのリフォーム費・修繕費等の固定費は大きくは変わらない。

リフォーム費のイメージしっかりやった場合で、以下のようなイメージ。
①基礎リフォーム(雨漏り、床の基礎など):40万程度
②表層リフォーム(壁紙、床など):40万程度
③バリューアップリフォーム(水回り交換、おしゃれな照明など):40万程度

もちろん、家の広さや痛み具合によって異なるし、完璧にやらないことでコストを抑えることは可能。

固定費も賃料によって大きくは変わらない。年間10万くらいを見ておけばいいだろう。

家賃相場4万、5万、6万のエリアで、リフォームをどの程度やったかで
利回り、売却益がどの程度変わるかを考えてみたいと思う。

なお、賃料目安はあくまで想定であり、エリアの事情によって全く異なる。

エリア別賃料目安

家賃相場4万円エリア

○:十分なリフォームを行う(40万円程度)
△:多少のリフォームを行う(20万円程度)
✕:リフォームを行わない(0円)

家賃相場4万円エリアであれば、購入金額は諸費用込で100万円程度に抑えたい。
この場合の賃料目安・利回り・売却益は以下のようなイメージだ。
なお、利回りは(賃料目安 – 固定費5万) ÷ (リフォーム代 + 諸費用込購入金額)で算出
売却は、表面利回り12%で投資家向けに売れた場合を想定している。(税金や仲介手数料は加味していない)

リフォーム①リフォーム②リフォーム③総額賃料目安利回り売却価格売却益
220万円4.6万23%460万円240万円
200万円4.4万24%440万円240万円
180万円4.2万25%420万円240万円
160万円4万27%400万円240万円
140万円4万31%400万円260万円

家賃相場4万円エリアでは、バリューアップリフォームを行っても大きな賃料上昇は見込めない可能性が高い。そのため、リフォーム費用をかけるほど利回りは低下する。

売却まで見据えればバリューアップしても利益は他と同様に見込めるが、このあたりの家賃エリアで大きなリフォームをする価値はないのではないだろうか。

ただし、低家賃で貸し出すと入居者の属性が悪くなり、入居後のトラブルが増える可能性はある
また、基礎リフォームで手を抜くと入居者に大きな不便が発生しクレームに繋がる可能性も高い

家賃相場5万円エリア

この賃料エリアであれば諸費用込みで180万円前後の購入がいいのではないだろうか。
この場合は以下のようなイメージだ。

リフォーム①リフォーム②リフォーム③総額賃料目安利回り売却価格売却益
300万円6万22%600万円300万円
280万円5.7万23%570万円290万円
260万円5.3万23%530万円270万円
240万円5万23%500万円260万円
220万円5万25%500万円280万円

家賃相場5万円エリアだとバリューアップした時に賃料の上昇幅が大きくなり、利回りがあまり低下しなくなる。
個人的にはこのあたりからバリューアップの価値が出てくるのではないかと思っている。

家賃相場6万円エリア

この賃料エリアであれば諸費用込みで300万円前後の購入がいいのではないだろうか。
この場合は以下のようなイメージだ。

リフォーム①リフォーム②リフォーム③総額賃料目安利回り売却価格売却益
420万円7.2万19%720万円400万円
400万円6.8万19%680万円380万円
380万円6.4万19%640万円360万円
360万円6万19%600万円340万円
340万円6万20%600万円360万円

家賃相場が6万円のエリアになると、バリューアップしても利回りは落ちない(若干ではあるが上がる)傾向にある。
また売却益の上がり幅も大きくなる。個人的には家賃相場6万円であればぜひバリューアップをしていきたいと考えている。

まとめ

エリアによってリフォーム費用をどのくらいかけるかの戦略は変えるべきで、
高家賃が狙えるエリアほどリフォームをする意味は大きくなってくる。

なお、リフォーム時の家賃はあくまで想定であるため、十分に調査した上で自分なりのシミュレーションを行うのが望ましい。

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