投資の目線(CCRと純資産の重要性)

不動産

僕は不動産投資において、CCRと純資産が最も大事な目線だと思っています。

今回は、それぞれの指標とは何か?なぜそれが重要なのか?について書いてみます。

CCR

CCRとは何か?

CCR = 満室時税引き前キャッシュフロー / 投下自己資金
だと定義しており、税引き後CF(キャッシュフロー)が多く、自己資金が少ない方が高くなります。

(人によってCCRの定義は微妙に違います。また上記定義でCCRという言葉を使わずROIという言葉を使う人も多いです)

例えば、500万円の利回り20%物件(家賃収入100万円)を購入したとします。
この場合、CCR = 100万/500万 = 20%です。

もう一つ例を上げると、1000万円の利回り10%物件(家賃収入100万円)を500万円自己資金、500万円融資で購入したとします。
この場合もCCR = 100万/500万 = 20%です。

※諸費用・経費は話を簡単にするため考慮してません

CCRが大事な理由

言うまでもなく不動産投資において手持ち現金は非常に大事です。
手持ち現金があれば、急に優良物件が出てきても現金で買えるかもしれません。銀行も融資してくれやすいです。突発的な修繕費用にも耐えられます。

CCRはその現金をどれだけ効果的に使えているかを表す指標だと考えています。

CCRが低い投資を続けていると、自己資金がどんどん枯渇していくため次の物件を買うまでに時間がかかってしまいます。
(例えば、CCR20%の物件を買うと、家賃収入での現金回収に5年かかってしまいます。実際は空室・経費などを加味するともっと時間がかかります)

CCRは高ければ高いほど理想的です。つまりオーバーローンで手出し0。

ただし、売却をして現金を一気に回収できる場合もあり、この場合は運営時のCCRを絶対に気にしないといけないということはないです。

純資産

純資産とは何か?

純資産 = 運営時利益合計 + 想定売却価格 – 元金返済額 – 残債 – 売却時諸費用
だと定義しています。(税引き後の話)

つまり、不動産賃貸経営の運営と売却において、合計でどれだけの利益を生み出すことができるのかということです。

よく不動産はインカムゲイン(家賃収入)だけでなく、キャピタルゲイン(売却益)も大事という話を耳にすると思いますが、この両方を同時に確認できるのが純資産となります。

僕は純資産を最も大事な指標だと考えています。

純資産が大事な理由

先程も書きましたが、不動産投資において、インカムとキャピタルの両方を確認する必要があります。
異性との交際を考える時に、外見と性格両方気にするかと思いますが、インカムとキャピタル両方気にすることは、それと同じくらい大事だと思っています。

※ただし、一生物件を持ち続けるという場合は、キャピタルは気にしなくてもいいかもしれません。

純資産の推移は、将来に渡ってその不動産がもたらしてくれる利益の総量を表してくれるものであり、いくらCFがプラスであっても純資産がマイナスになる投資は、お金をドブに捨てているのと同じです。

現金の残り具合をCCRで確認し、トータルの利益を純資産で確認するイメージです。

純資産のシミュレーション

物件条件:1億(土地5000万、建物5000万)、諸費用700万、利回り8%、築30年RC
融資条件:金利4%、35年、フルローン
運営条件:空室率10%、経費率20%、家賃下落率0.5%/年
売却条件:利回り8%から0.1%/年上昇
※税率は30%で計算

この物件の純資産、CFの推移は以下のようになります。(左軸が純資産、右軸がCF)

ある程度ストレスをかけた状態でもCFは当初プラスとなっていますが、純資産がプラスに転じるのは17年目となっています。

つまり、この物件を買ってしまうと、17年間はずっと手放せない状態になってしまうということです。(手放すと損する)

純資産の推移を見ると、はじめのうちは純資産の増え方が鈍く、後半になると伸びが大きくなるのがわかります。
これは金利4%が非常に大きく、当初は返済のうちの金利割合が多く、なかなか元金が減らないため、純資産が伸びないためです。

個人的には、利回り8%程度しかないにもかからわず、金利4%の融資を引くのは非常に危険で絶対にやるべきではないと思っています。

まとめ

これはあくまで僕の不動産投資における考え方なので、違う指標を重要視している人もいると思います。
いち事例として見てください。

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