不動産のレッドオーシャンについての考察

不動産全般

最近流行りの投資手法

最近はボロ戸建てと新築木造と新築RCが流行ってるみたいですね。
僕はボロ戸建てしかやってないですが、土地から新築木造や新築RCが上手く入りそうな土地は即蒸発するという噂。

これが流行りだしたのは、築古に対する融資の厳格化が主要因かと。
(築古に限らずですが、法定耐用年数を厳格に見られると築古は厳しい。。)

START:築古融資が厳しい

パターンA
じゃあ現金で買えるものにしよう→ボロ戸建て

パターンB
1. 融資が出るものにしよう
2. 築浅 or 新築が融資出そう
3. 土地から新築が利回り出やすい。→土地から新築木造 or 新築RC

という流れなのかなと思っています。

こうなった時にレッドオーシャンで戦うかレッドオーシャンを避けるか。
戦い方は大きく2通りあると思います。

レッドオーシャンで戦う

メリット

多くの投資家が似たようなことをしているので、参考になる情報が非常に得やすいです。
例えば、ボロ戸建て投資であれば、DIYの方法は山のように出てます。

デメリット

当たり前ですが、仕入れが難しくなります。
多くの人が似たようなものを狙っているため、いいものは即売れます。

もしかすると客付けや売却でも苦労するかもしれません。しかし感覚的には仕入れの難易度アップが大きい気がしてます。

レッドオーシャンで戦う方法は?

レッドオーシャンの一番のポイントである仕入れを上手く行うことが必須です。
仕入れを上手く行うためのポイントは、以下3つだと考えています。


①買えるかどうかの判断をすぐできるようにする
②銀行融資
③仲介業者とのコネクション

①買えるかどうかの判断
買う判断がすぐにできない人に仲介は売りません。なぜなら他に買ってくれる人がいるのにわざわざその人に付き合う理由がないからです。
どの投資手法でもそうですが、ある程度数をこなして、すぐに買うという判断ができることが重要です。

②銀行融資
融資を使う場合には、銀行融資が降りる確約がほしいです。確約がない場合①と同じで仲介業者は他に行ってしまいます。

③仲介業者とのコネクション
仲介業者から優良物件を紹介してもらえると最高です。そのためにも①②は押さえておきたい。それを押さえた上で相性のいい業者さんが見つかるといいですね。

レッドオーシャンを避ける

レッドオーシャンを避けるには色々な角度から投資手法を眺めてくることが必要です。

不動産投資はいくつかの切り口で分類分けできます。

築年数軸:築古 or 築浅 or 新築
立地軸:地方 or 都会、駅チカ or 車必須エリア
戸数軸:集合住宅 or 戸建て
構造軸:木造 or 鉄骨 or RC
その他の投資軸:駐車場 or コインランドリー or 太陽光 or etc..

この中の軸をちょっとずらしてみると案外レッドオーシャンを避けられることもあるかもしれません。

例えば、土地から新築木造、RCが流行っているのであれば、土地から新築鉄骨は?とか。(これが上手くいくのか全然知らないですが。)
他にもボロ戸建てじゃなくて、ボロ区分はどうか?とか

また、上記区分はまだ解像度が荒いので、もうちょっと細かくしてみるのも良いかもしれません。

例えば、築年数軸だと築20年くらいのものとか。。

まとめ

どの方法が正解とかなく、結局安く仕入れるのが大事で、そのためには色んな方法を考えてみましょーという話でした。

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